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慎待存量房贷利率调整

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来源: 证券时报 广东 

证券时报记者 谢忠翔

近段时间以来,“提前还贷潮”受到舆论热议,监管部门就此与部分商业银行召开座谈会,要求做好对客户的提前还款服务工作。伴随对这一现象的讨论,是否要下调存量房贷利率来抑制提前还贷,成为争论的焦点。房贷问题关乎国计民生,对待这部分利率的调整务必慎之又慎。

金融消费者基于利益考量选择提前还贷,是当前经济环境下的正常市场行为。去年以来,新发住房贷款利率持续下降,已接近历史最低水平,而存量房贷与前者形成明显利差。再加之当前金融产品的收益表现不佳,消费者基于资金成本的变化选择提前还款,符合市场规律。然而,这种“排队提前还贷”的现象能否长期持续,还需进一步观察。

同时,降低存量房贷利率能否直接抑制“提前还贷潮”,尚存在不确定性。一方面,据业内人士测算,提前还款现象对于银行利润影响有限,且提前还贷规模较存量房贷而言占比较小;另一方面,有分析人士认为,提前还贷是居民部门去杠杆趋势的表现,是居民收入和投资回报预期较弱的结果而非原因,下调存量按揭利率对抑制提前还贷效果可能并不明显。

从个人角度来看,下调存量房贷确实有助于减轻居民住房消费负担,有利于提升居民支配收入,进而刺激消费。但若简单通过行政手段干预存量房贷利率,或与当前利率市场化精神背道而驰,也不利于往后金融政策的持续性。

实际上,直接降低存量房贷利率对银行业的影响也不容小视。截至2022年末,居民住房贷款规模已高达38.8万亿元,占各项贷款比例约18%,当前房贷体量与2008年金融危机时早已不可同日而语。在如此庞大的贷款面前,存量房贷利率的调整,对于银行的收入、息差等指标都会产生更大的影响。有分析师认为,盈利能力下降会降低银行资本补充能力,进而制约贷款增长,或将降低对实体经济的支持力度。

此外,直接对存量房贷利率调整也可能带来新的风险。有金融研究学者撰文指出,面对当前非常态市场现象,如果对存量房贷利率进行一次性调整,会给商业银行今后的经营带来巨大风险,若往后市场利率上调,银行也没有机会进行调整。因而,不能采取“一刀切”要求商业银行对存量房贷利率打折。

当前,新冠疫情基本结束,我国经济回暖速度不断加快。在此背景下,居民收入预期逐步得到改善,风险偏好或将逐步增强。客观来看,大规模提前还贷现象可能并不会长期持续,这也显示出当前下调存量房贷利率的紧迫性并不强烈。

尽管当前调整存量房贷仍有较大难度,但住房问题关乎民生大事,金融消费者的诉求也应得到各界重视。为提升消费者体验,商业银行可以在竞争中提升服务能力,探索创新计息方式,根据市场变化进行调整。同时,还可优化转按揭业务流程,这也需要监管、银行、房产登记部门加强合作,进一步提升居民的住房贷款体验感。


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