 根据《新华网》，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，出现这些问题的原因有三： 一是经营贷贷款利率下行，已经低于房贷利率，出现明显倒挂； 二是贷款期限拉长，出现循环放贷、先息后本、到期续贷等免资金过桥现象； 三是贷款额度提升，从此前的房产评估值的五成，提升到七至九成。 “去年以来，我已经收到3家银行发来的可办理房产抵押贷的信息。年化利率约3.8%，不仅远低于二套房贷款利率，甚至低于首套房贷款利率，而且能拿到房屋总价七成的贷款额度。我原来只有四五成自有资金，不够支付二套房首付款，但用经营贷只要付三成首付，相当于降低了首付款。”一位上海的企业经营者说，“这种情况下，如果我要买二套房，肯定会用经营贷，不会用房贷。” 利率下行后，经营贷不仅降低了融资成本，还被违规者用来变相破解了限贷政策中的贷款比例限制，削弱了楼市调控的效力。 不少中介向炒房者鼓吹用经营贷买房的“理念”，并提供买卖企业的中介服务。在沪深等地，购房者只需花几千元就能通过中介购买一家成立一年以上的公司，只要购房者名列公司前三大股东，且名下有房产，就能以房产为抵押物，向银行申请经营贷。 此外，还有媒体报道，近几年银行信贷投放在个人、普惠金融等类别上竞争激烈，同业竞争压力比较大，相应的审贷标准也是相对放松。有的时候审批就“睁一只眼闭一只眼”，申请经营贷，存续期满一年以上的公司就行，申请前发生了股东变更什么的都不会卡太紧。 尤其是去年疫情后，很多中小微企业经营都很困难，关门的不少，有银行个贷经理甚至私下称，经营贷拿去炒房都风险可控，做生意的话指不定就成坏账。 03 房价稳了？ 今年年初以来的一系列严查行动，能否就此完善银行的信贷管理制度？ 今年的宏观金融政策已经定调，将保持连续性、稳定性和可持续性。政府工作报告亦明确提及，“大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上”。虽然相比2020年有所下调，但小微贷款的投放，已经连续两年处于较高的增速，已经有了不小的基数。这也意味着，今年经营贷的投放力度和价格不太会有明显变化。 根据《上海证券报》，中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉认为，各大商业银行新增贷款都有中小微贷款最低占比的规定，经营贷投放的压力仍然较大；另一方面，随着楼市调控强度加大，房贷利率会相应上升，这样一来，经营贷和房贷利率之间的“剪刀差”会扩大。 在李宇嘉看来，严打经营贷资金违规流入楼市，关乎楼市的稳定，应成为今年房地产调控的主要工作之一。 此外，捅破了经营贷违规流入楼市这一泡沫，某些楼市的虚假繁荣将会暴露无遗。 信贷是楼市的七寸。只要能按住信贷，就能按住房价。 这背后的道理显而易见，信贷是楼市加杠杆的资金支持，是将楼市炒作放大的利器。如果信贷被妥善监管，那么楼市只靠刚需的自有资金，是永远炒作不起来的。 有人说，炒房者不在乎信贷，可以全款买房。根据《国民经略》，要知道，能全款炒房的人并不多，在限购限售约束下，全款炒房的空间也不大，信贷杠杆才是炒房的终极支撑。相反，一旦消费贷、经营贷都能违规流入楼市，房地产就将成为庞大资金的蓄水池。这些池水一股脑进了北上深等头部城市，房价岂有不涨的道理？ 所以，如果真对违规经营贷、消费贷动真格，一些热门城市房价将迎来挑战。
前不久，在国新办发布会上，银保监会主席发出警告： 房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。 今年两会报告也明确提出： 坚持房住不炒，稳房价、稳地价、稳预期，尽最大努力帮新市民、青年人缓解住房困难。 显然，如何真正贯彻“房住不炒”，愿不愿意对经营贷动真格，敢不敢打击炒房客，到了考验各大城市的时候了。 |
