 说到海南，具体就得考虑它在本岛会选择哪些城市，我觉得海口和三亚这两个地方都有比较充足的道理加入试点。 浙江除了省会杭州，我觉得宁波也很有必要加入试点。 应关注房地产税的哪些细则？ 姚长盛：关于房地产税的很多细则，大家非常关注，比如免征额的设计，您怎么看？ 贾康：我觉得房地产税应该允许一城一策做差异化的方案设计，但势必都会涉及免征的具体办法。 像之前上海、重庆两地试点，都有免征额的安排，上海是只动增量，不动存量，重庆则是动了花园洋房等最高端的存量，一开始免税面积为180平米，试点几年后拧螺丝收缩到120平米，但是始终坚持要有一个免征额。 姚长盛：您觉得可能性比较大的是什么？ 贾康：我原来觉得比较宽松的办法还是按套数扣，但是现在网上流传的一个方案也有一定道理，是说按人均（比如人均60平米），一开始确定了纳税家庭的人口数后，他的家庭成员再发生变化（比如说夫妻离婚了，或者说孩子夭折了），不调整基数，这倒也是一个办法。 姚长盛：税率呢？ 贾康：税率就更得一地一率了。上海一开始设计的0.4%、0.6%两个税率，好像差别不大，但是具体操作起来差别就很敏感。比如那里的领导给我介绍过，上海对浦西和浦东就有一个税率的差别，所有在浦东出手买新房的税率从低，那就是0.4%。0.4%跟0.6%，差0.2%就很好地改变了原来上海人出手买房的倾向——原来叫“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，现在大量新的成交引到浦东了，符合上海市级层面考虑的国土开发规划、不动产总体布局等考虑，他们认为这很好地证明了经济学所说的利益引导机制，在设计方案上你有这个意图，税率作差别化的处理以后，真的能达到这个意图。 姚长盛：您觉得千分之4是个比较合理的税率？ 贾康：不，这只是举个例子，关键是如何确定税基，还有方案里其他的相关参数是怎么组合的。 姚长盛：您觉得房地产税的税基应该如何设计，按照估值还是交易值？ 贾康：按照原则来讲，税基应该明确为市场评估价，像之前上海的试点只动增量，就没有必要重新评估，而重庆的房地产税试点动了高端存量市场，评估价就有特别的意义了。 我认为，新加入试点的城市估计也得做区分，如果要动存量的话，就得坚持评估价的原则。 姚长盛：您觉得试点不会是新房新政策、老房老政策，会对所有的房子一视同仁？ 贾康：比较大的可能性就是，这一轮的试点城市都应该考虑既动增量又动存量。 姚长盛：可能会有一些极端的情况，有些人在一线城市住着价值几百万、上千万的房子，但是收入很一般，甚至在领低保，他交不起房地产税，这种情况怎么办？ 贾康 ：这种特殊情况怎么处理，确实需要在方案里边规定细则。给了免征额以后，这种情况出现的比重不会太高。 姚长盛：考虑到房地产税即将试点，您认为2021年中国房地产业的拐点到了吗？ 贾康：我不认为是一去不回头的拐点，而是在波动中往下调的阶段性拐点。等到消耗完这一轮以后，中国的城镇化水平从现在的50%左右会继续往上走，按照国际经来看，还有20%左右的高速发展期，全国700个左右城市的房价均价曲线仍然还会是一个上扬曲线的模样，得走完中国的城镇化高速发展阶段以后，这个上扬曲线才会改变，到那个时候可能就会出现一个长期来看的拐点。 姚长盛：也就是说我们房地产市场的1.0版终于走完了，该走2.0版的结构化了。 （本文由网易财经和微博新知博主联合推出） |
