 数据显示，万科今年前三季度筹资活动产生的现金流量净额为-313.34亿元，较上年同期-104.64亿元有进一步流出的趋势。期内该公司发行的公开债（信用债）仅包括4笔中票及1笔公司债，本金100亿元，并集中于4-7月发行。观点指数此前发布的报告也指出，近期境内信用债的发行人全部为央企及地方国企，民企暂缓了发债过程。 据观点新媒体对比，至9月底，万科有息负债较年初增长近89亿元至3230亿元；按融资对象看，应付债券（信用债）占比出现下降，作为替代方式，万科转而增加了银行借款及其他借款的融资，其中其它借款主要为险资债权计划的产品。
这说明万科发债能力已受到环境制约，因而并不难理解，如今深圳国资委提供实质性支持的一大目的便是重新打通发债渠道。按照会议披露说法，深圳将积极协调国资机构认购万科债券，并积极协调金融机构加大万科融资力度。 其中辛杰表示，深铁正在积极准备择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场的信心。如果需要，还将研究出台其他方面的措施，保证对万科的支持力度不减，“源源不断”。 韩慧华也做出表态称，深铁和国资委表达了市场化认购公司债券等工具箱操作，这代表了对公司“坚定的支持”，相信市场信心会有所提振。 她同时重申万科到期债务的资金铺排工作，表示公司通常会滚动地做18个月的经营计划管理和融资方案前置。2024年到期折合人民币104亿元的美元债，主要做3方面工作，包括境外有数十亿资金可以用于还款；境外平台投资的一系列境内外项目通过分红和股权退出筹集资金，以及银行端正在推进中长期贷款。 从近期动态看，万科的确已获得了金融机构的一些支持。 此前11月2日消息，万科正与多家国有大行洽谈融资事宜，旨在获取70-80亿港元的新银团贷款，募资将专门用于偿还2024年到期的离岸票据。只不过在公开市场，该公司仍亟需重续信用债发行。 资产盘活与流动性 交流会上，辛杰指市场上流传深铁减持万科属于“别有用心的人在造谣”，表示深铁坚定看好万科的发展前景，长期持有万科股权的初心绝不会改变，从来没有制定过任何减持计划。 至于向万科提供的实际支持，他强调万科不是一个人战斗，在深圳国资委的统筹指挥下，将研究制定并有序释放各种有效的工具。其中除了协调国资认购债券及金融机构加大融资力度，更重要的还包括资产端为万科注入新的流动性。 最受关注的或许是，深铁将按照市场化和法制化的方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，交易金额预计超100亿元。 这指向了万科南方区域由来已久的土储问题。 由于土地招拍挂激烈及深圳进入存量时期等因素影响，近年来万科南方区域的业绩有所下降。2018年，南方区域贡献主营业务收入、权益净利润占集团房地产业务比例分别达26.94%、32.11%，仅次于上海区域；至2022年，这两项比例降至21.56%、17.81%，这一年上海区域贡献了47.34%的权益净利润。 2019年5月，万科宣布南方区域首席执行官由张纪文调整为孙嘉。同年9月的万科媒体会上，孙嘉对外释放了城市更新将作为南方区域发展方向的信号。至2022年9月，南方区域共计有城市更新项目77个。 据观点新媒体不完全统计，过去5年内，万科于深圳新增商住项目仅有8个，包括至少4个城市更新项目，1个与深国际合作的项目，招拍挂项目占比较低；广州也仅有8个项目。 即便如此，广深已经是万科5年内新增项目最多的一线城市，同期上海仅7个、北京4个。
在南方区域的另一重点城市广州，万科发展势头相对较好，年销售额突破200亿元，主力贡献项目同样主要为旧改转化的万科黄埔新城、万科城市之光等。此外还包括广信资产包，万科为此设立了万溪企业用以推进这些存量项目。 |
