 商品房预售急需新路 除了疏通房企融资、化解行业风险，商品房预售成为一大热点话题。 今年，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫拟提交“关于取消商品房预售制度”的建议。朱征夫认为，商品房建设已经过了高速增长期进入存量时代，建议考虑取消商品房预售制度，让购房者不用承担楼盘项目烂尾重大风险。 朱征夫表示，商品房预售制度在我国房地产发展历史进程中起到了一定积极作用，但2021年以来，房企相继发生债务危机，各地出现大量地产项目停工现象。“我国商品房建设已经进入存量时代，商品房预售制度会助长房企高杠杆高风险开发模式。” 在他看来，取消预售制度之后，购房者不仅不用承担商品楼盘项目烂尾重大风险，也不必承担不必要的贷款违约风险，而且由于购房者购买的商品楼盘看得见、摸得着，切实满足普通购房者买得放心、用得舒心的刚性和改善性住房需求。 同时，预售制度取消会迫使小开发商进行重组整合，市场主体将更优质，楼盘烂尾和违约交付等问题大大减少。对银行而言，担保物由期房变为现房，担保物更集中可靠，坏账风险降低。对整个金融系统而言，供需两端的杠杆率降低，也有利于降低系统性金融风险的发生。 取消商品房预售、推行现房销售的问题，在业内争议已久。近两年，多地提出推行现房销售试点，比如之前郑州成交首宗“竞现房销售”地块，北京竞报现房销售面积的地块也越来越多，不过目前仍停留在个别城市试点阶段，大规模推行尚有困难。 中指研究院市场研究总监陈文静表示，过去因部分企业违规挪用预售资金，导致近两年部分项目不能顺利交付，损害了购房者的合法权益。在此情形下，不少城市加强预售资金监管，而过度严格的预售资金监管，也一定程度上影响了房企资金流动性。 “房地产发展新模式正在加快构建，预售制改革也在稳步推进。”她表示，现房销售试点是重要方向，进一步完善预售资金监管也是重要举措之一，如何在保障项目交付的同时，减弱资金监管对企业流动性的影响、提高预售资金使用效率等，是需要考虑的问题。 3月7日，全国政协经济委员会副主任易纲表示，建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。 具体而言，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024年~2026年），共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元资金可由房企立即使用；如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。 易纲表示，当前政策的重点首先是压实房企主体责任，发挥市场配置资源的决定性作用，然后才是压实地方政府的责任。要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营，着力解决它们的流动性困难，支持房企把楼盖好，按质按时交到购买者手中。 业内人士认为，设立商品房预售资金保险制度，有助于强化买房人对期房的接受度，规避期房延期交房和烂尾的可能。但最关键的是，应该建立“谁受益谁投保”的制度，或者由开发商、小业主去投保，也能够确保烂尾楼得到保险公司的赔偿。 稳收入、稳预期是关键 当下，城镇化进程仍有空间但速率放缓，需要加快适应行业新形势，打开发展新局面。今年政府工作报告释放出积极信号，宏观与行业供需两端政策有望继续发力，房地产市场预期和信心有望逐步修复，推动行业供求关系达到新的平衡点。 业内认为，在行业供需关系已发生改变的当下，标本兼治化解风险对应的就是供需两端的政策性呵护，其中需求企稳改善是核心要素。在“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的指引下，预计各地需求端政策将进一步优化。 自2023年7月政治局会议首次提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”以来，各地已相继落实调整优化差别化住房信贷政策，包括各大一线城市落地“认房不认贷”、调降首付比例并优化普宅标准等。2024年1月，一线城市的限购政策陆续放开。克而瑞认为，预计今年一线城市调控趋松、二三线城市全面放开的总趋势不会变，北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间。 |
