——AI制图，仅供参考。 1 今年市场挺不错。 这是好事。 深圳核心区的楼盘抢不到，甚至需要200-600万验资。 上海二手房成交量也不错，3月3.12万套，4月2.87万套，5月依旧不错。 北京从前年开始，上地树村未来科学城通州运河亦庄，单价7-13万的新盘去化不错。 杭州更不用说了，24年底开始地王一个接一个，湖墅蒋村，8-15万的豪宅不限价后竟然卖得还不错。 思考几个问题： 1、谁在疯狂？个别城市，个别楼盘，个别人？ 2、为什么疯狂？几万亿放水，因城施策，还是房价到底了？ 3、疯狂的真实性如何，更确切地说，疯狂的比例是多少？是不是全部？ 4、认知都是滞后的。上海成交量涨是因为2月新政吗？不是，是基本面和购买力。深圳限购区成交量不错，是供不应求吗？不是，早在1-2年前，大运的中海、深北的中洲去化也很不错。 任何市场都是日积月累，绝非一时之功。 2 2023-2026年，连续救市4年。 将这4年梳理成几个阶段，分为三步走，政策→放水→有钱人进场。 先政策。 2023年-2024年9月，其实国家一直在救市，但是效果很差，观望情绪很浓，再加上二手房一直跌，大家没信心也不敢去买房，观望＞出手。 再放水。 2024年9月-2025年年底，国家不仅给政策，还给钱，9月-12月大放水，有说5万亿，有说10万亿，几万亿无所谓，主要是真金白银来了，还是滴灌。即使滴灌，大部分人要么不想拿，要么拿不到，有钱人拿得多一些，有底气，有信心，敢用真金白银去试水。 最后有钱人进场。 从2026年初，甚至从去年开始，有几个城市开始热了，新盘去化不错，二手房成交量大涨，流动性增强，信心增强。 1、好事。房价稳定，利你利我利国家。 2、政策→放水→有钱人，非常成功的资本流动，既是债务流动，也是资产流动。 大家都学过《小马过河》，河流深不深，取决于谁在过河，松鼠肯定过不了，老牛轻松过去，小马则费一点力，但也能过去。河流深度不变，你是松鼠、老牛还是小马？ 3、稳定大于一切。政府更欢迎现金流稳定的国央企。房企拿地肯定更喜欢财政健康、潜力更大的城市，比如华润中海越来越集中在一二线，三四线根本不去。楼盘更喜欢哪些人呢？收入高、且稳定，也就是现金流更加稳定的购房者。 3 比如北京。 这两年，新盘去化还不错，虽然比不上深圳、上海。 今年3月，我去了北京。在中介的带领下，看了海淀、昌平南、朝阳、通州的主要新盘，包括之前热销现在封盘的，大部分卖得不错。 有个别卖得也一般，产品很牛逼，位置也不错，但是定价不低，客户接受度不高，即使佣金几十万，很多中介帮助，也仅仅平销，这里不再点名了，本地人都知道。 去化不错的楼盘中，中海九树满和在通州，建发观堂府在昌平，北京润府在亦庄，和樾望云在海淀，国贤府在昌平区，中建·运河玖院在通州核心，大多是改善，单价7-12万，全部位于主城或者潜力新区。 都是华润中海越秀绿城建发中建，大部分央企为主，现金流不错，产品没问题，去化都不错，大部分开盘1年左右就去化完了，市场的认可度很高。 以上，好的一方面。 也有不好的，即使强如海淀，二手房也跌跌跌。 一个是刚交付的海淀幸福里，房价跌破7万。 次新，品质还可以，在海淀不算偏，毕竟海淀北部核心都是产业，位置都差不多，况且在六环内，但是放在北京，稍微有点偏，毕竟快到六环边了，也就是海淀，但凡其他区，这个价格都没人看。 我之前介绍华为的朋友买这里，6万多就能买到，但他觉得有点偏，不如买清河橡树湾，或者租在华为附近的凯盛家园。确实，橡树湾位置肯定好，配套成熟，学区不错，唯一的缺点是，房龄十几年了，不如幸福里的次新。 |
